昨日，廣東省高調(diào)推出十五條樓市新政，促消費(fèi)、援開(kāi)發(fā)、增保障三管齊下，業(yè)內(nèi)稱(chēng)其力度在地方政府樓市新政中創(chuàng)最高紀(jì)錄。
一些市場(chǎng)熱議的提振方案在新政中悉數(shù)現(xiàn)身：直系親屬首次購(gòu)買(mǎi)普通住房可申請(qǐng)?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金；港澳臺(tái)居民在廣東省境內(nèi)購(gòu)房執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策；個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上惟一生活用房免征個(gè)人所得稅地方收入部分；有條件城市放寬購(gòu)房入戶(hù)政策等均在新政之列。
2月27日，廣東省召開(kāi)常務(wù)工作會(huì)議研究促進(jìn)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)，僅四天后，幾乎與廣東“兩會(huì)”代表抵達(dá)北京同步，廣東火線出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng) 平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（粵府辦（2009）16號(hào)）�！兑庖�(jiàn)》分三部分，共十五條。其中最惹人關(guān)注的是鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)和支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策。
鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)方面，《意見(jiàn)》共九條，二套房限制松綁、老貸款客戶(hù)享受新利率優(yōu)惠等均在《意見(jiàn)》中得到體現(xiàn)。更多新的亮點(diǎn)包括直系親屬購(gòu)房可提取公積金、港澳臺(tái)居民享受內(nèi)地居民政策、個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上惟一生活用房免征個(gè)人所得稅地方收入部分，以及有條件城市實(shí)行購(gòu)房落戶(hù)等。
稅收方面，《意見(jiàn)》明確，個(gè)人出售超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上、且家庭惟一生活用房，免征個(gè)人所得稅地方收入部分；個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，其契稅按1%征收。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，《意見(jiàn)》為房企資金鏈大松綁。三條新政包括：對(duì)在2008年簽訂土地出讓合同，確實(shí)無(wú)法按時(shí)繳納土地出讓價(jià)款的項(xiàng)目用地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)可適當(dāng)延長(zhǎng)繳款期限，延長(zhǎng)時(shí)間原則上不超過(guò)2年；鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，對(duì)基本面比較好的房企給予信貸支持，同時(shí)支持符合條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和可轉(zhuǎn)換債券、支持部分大型房企開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)工作。支持在境外上市的房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)發(fā)行A股。另外，對(duì)已進(jìn)入土地增值稅清算但無(wú)法及時(shí)繳納土地增值稅的房企，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，作出分期繳納土地增值稅的計(jì)劃。
分析：購(gòu)房者可受惠的新政策
1.公積金或可貸百萬(wàn)貸款一月搞掂
《意見(jiàn)》第七條:各地可將住房公積金貸款上限上浮10萬(wàn)元-20萬(wàn)元,住房公積金貸款年限可延長(zhǎng)至30年,并適當(dāng)提高住房公積金繳存比例。職工的直系親屬（父母、子女）首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的,可申請(qǐng)?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金,但提取總額不得超過(guò)購(gòu)房總價(jià)款。簡(jiǎn)化住房公積金貸款手續(xù),并在1個(gè)月內(nèi)完成手續(xù)辦理。
本地解讀
目前,廣州公積金貸款額度規(guī)定,個(gè)人貸款最高額度為50萬(wàn)元,夫妻合購(gòu)房（兩個(gè)或兩個(gè)以上市民合購(gòu)房）的最高額度為80萬(wàn)元。根據(jù)《意見(jiàn)》,廣州或可以將個(gè)人貸款最高額度升至70萬(wàn)元,夫妻合購(gòu)房貸款額度升至100萬(wàn)元。據(jù)了解,目前廣州市民購(gòu)房貸款金額多在100萬(wàn)元以?xún)?nèi),所以按新額度,市民買(mǎi)房一般只需要做公積金貸款就可以了,而不需要再申請(qǐng)部分的商業(yè)貸款。
《意見(jiàn)》增加了父母、子女購(gòu)房均可以提取公積金的政策。也就是說(shuō),女兒買(mǎi)房了,她的父母同樣可以提取公積金。
更值得關(guān)注的是,《意見(jiàn)》要求公積金貸款手續(xù)要在1個(gè)月內(nèi)完成手續(xù)。目前,廣州辦理公積金貸款一般需要3個(gè)月時(shí)間,為此很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)購(gòu)房折扣來(lái)限制購(gòu)房市民使用公積金貸款,新政策將消除這一障礙,能使更多市民使用公積金貸款來(lái)買(mǎi)房。
2.購(gòu)房滿(mǎn)兩年賣(mài)房個(gè)稅可減免4‰
《意見(jiàn)》第九條:個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年（含2年）以上、并且是家庭唯一生活用房的所得,個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅地方收入部分。
本地解讀
據(jù)了解,此前的國(guó)家救市措施中并沒(méi)有對(duì)賣(mài)房個(gè)人所得稅進(jìn)行減免,這次《意見(jiàn)》有了新規(guī)定。目前廣州規(guī)定賣(mài)房的個(gè)人所得稅為房?jī)r(jià)的1%,而個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一家庭生活用房才可以免繳個(gè)人所得稅�！兑庖�(jiàn)》把減免個(gè)稅的年限從5年縮短至2年。但當(dāng)中僅是減了地方稅收的部分,而個(gè)稅上繳給中國(guó)家和地方的比例是6:4。這就意味著,市民購(gòu)房滿(mǎn)2年后賣(mài)出唯一生活用房,可以省去房?jī)r(jià)千分之四的個(gè)人所得稅。
3.首次買(mǎi)144平方米以下住房契稅優(yōu)惠
《意見(jiàn)》第十條:個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房,其契稅按1%征收。
本地解讀
根據(jù)國(guó)家財(cái)政部的救市措施,個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房的,可以享受契稅優(yōu)惠政策,即契稅稅率從房?jī)r(jià)的1.5%降至房?jī)r(jià)的1%。而《意見(jiàn)》據(jù)此規(guī)定,把90平方米以下住房改為普通住房,顯然其條件有所放寬。在廣州,普通住房的定義是建筑面積144平方米以下,容積率1以上的住房。這就意味著,以后廣州市民首次購(gòu)買(mǎi)144平方米以下的房子,都能享受契稅從1.5%降至1%的優(yōu)惠。以一套總價(jià)100萬(wàn)元的房子進(jìn)行計(jì)算,可以少付契稅5000元。
4.港澳臺(tái)居民購(gòu)房不再限買(mǎi)一套
《意見(jiàn)》第十二條:港澳臺(tái)居民在廣東省境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房,執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策。
本地解讀
2006年,國(guó)家出臺(tái)限制境外人士?jī)?nèi)地購(gòu)房投資的政策�！兑庖�(jiàn)》取消了2006年出臺(tái)的規(guī)定,港澳臺(tái)居民在廣東不再限購(gòu)一套自住房了,更可以投資購(gòu)房。房地產(chǎn)專(zhuān)家黎文江表示,廣東不少城市是僑鄉(xiāng),新規(guī)定無(wú)疑對(duì)二三線城市以及廣州樓市都有利好。
開(kāi)發(fā)商可受惠的新政策
1.個(gè)別地王可延期2年交地價(jià)
《意見(jiàn)》第十三條:對(duì)在2008年簽訂土地出讓合同,確實(shí)無(wú)法按時(shí)繳納土地出讓價(jià)款的項(xiàng)目用地,由土地使用者申請(qǐng)并經(jīng)當(dāng)?shù)厥�、縣人民政府批準(zhǔn),可適當(dāng)延長(zhǎng)繳納土地出讓價(jià)款期限,延長(zhǎng)時(shí)間原則上不超過(guò)2年。
本地解讀
這意味著2008年賣(mài)出的地塊尤其是地王都可以延期2年交地價(jià)。
2.開(kāi)發(fā)商可獲銀行信貸支持
《意見(jiàn)》第十四條:鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下,對(duì)基本面比較好,有良好信用記錄和較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力,但暫時(shí)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)困難的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予信貸支持。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。支持符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券和可轉(zhuǎn)換債券。支持在境外上市的房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)發(fā)行A股。
本地解讀
受宏觀調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)影響,廣州不少開(kāi)發(fā)商無(wú)法從銀行和境外機(jī)構(gòu)獲得貸款,普遍出現(xiàn)資金緊缺問(wèn)題�！兑庖�(jiàn)》鼓勵(lì)銀行對(duì)其支持,顯然能幫不少開(kāi)發(fā)商渡過(guò)難關(guān)。
3.土地增值稅清算政策解禁
《意見(jiàn)》第十五條:對(duì)已進(jìn)入土地增值稅清算的企業(yè),在清算過(guò)程中由于資金流暫時(shí)出現(xiàn)困難而無(wú)法及時(shí)繳納土地增值稅的,可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng),在納稅期限內(nèi)作出分期繳納土地增值稅的計(jì)劃,并按計(jì)劃做好土地增值稅清算工作。
本地解讀
2007年,國(guó)家出臺(tái)政策要求清算土地增值稅,這對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是致命的打擊。據(jù)悉,土地增值稅是按土地增值部分的30%-60%進(jìn)行征稅。打個(gè)比方,一幅土地2001年2000萬(wàn)元買(mǎi)入,現(xiàn)在價(jià)值為6000萬(wàn)元,那么就要交2400萬(wàn)元的土地增值稅。
廣東省地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)黃朝暉表示,土地增值稅占了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本的很大一部分,分期繳納可較好地緩解開(kāi)發(fā)商資金緊張的情況。
其他救市政策
●從2009年至2011年,每年安排2億元專(zhuān)項(xiàng)用于廣東經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)廉租住房保障資金補(bǔ)助;力爭(zhēng)用3年時(shí)間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。
●2008年10月27日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分、首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房及改善型住房、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù),原則上都可申請(qǐng)享受現(xiàn)行貸款下浮利率優(yōu)惠政策。
●有條件的市可根據(jù)實(shí)際情況,放寬購(gòu)房入戶(hù)政策。
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