據(jù)東莞中原市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,2006年90/70政策出臺后,東莞樓市經(jīng)歷3年多的發(fā)展,比重仍然是倒掛嚴(yán)重。90平方米以上的住宅供應(yīng)在2009年新增住宅里占比超過75%(含別墅),普通住宅里90平米以上的比例也超過70%。而新政規(guī)定首次購買90平米以上首付不能低于30%,較之前政策寬松的時候要增加一成首付,置業(yè)門檻大大提高,政策對首次置業(yè)影響面超過70%。
由于東莞市場對戶型的需求偏大,為了規(guī)避90/70戶型結(jié)構(gòu)限制政策,東莞不少樓盤采取合拼戶型加大戶型面積,這種合拼、雙拼的戶型在市場上比重比較大。據(jù)2008—2009年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,合拼戶型比重在市場超過10%。合拼戶型其中有一套要作為二套房貸處理,按照新政規(guī)定,二套房貸首付不低于50%,使得購房首付門檻大大提高,最終影響成交。
根據(jù)東莞多個代表性項目的客戶匯總統(tǒng)計,多次置業(yè)客戶比重在50%—70%之間,平均在60%左右。因此,二套房貸提高首付至五成,市場上60%的購房者將會受到影響。對于投資比重較大的部分鎮(zhèn)區(qū)市場,如鄰近深圳的片區(qū)塘廈、鳳崗等,由于當(dāng)中很多樓盤主要以深圳客戶為主,在目前的政策下當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行有可能不放貸,同時這些人群多屬二次置業(yè),首付的大幅提高,導(dǎo)致短期內(nèi)市場觀望情緒加重。
東莞中原市場研究部分析認(rèn)為,豪宅類項目如別墅、高端洋房的客戶群體資金實力充足,新政對這類產(chǎn)品的銷售影響較小。另外一些在市場較為缺貨的90平方米以下自住中小戶型、公寓及高贈送面積戶型產(chǎn)品,因不受新政的首付局限影響,加上市場需求處于供不應(yīng)求的狀態(tài),預(yù)計受影響也會較小。
□政策解讀
改善型購房門檻大幅提高
政策:對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。
解讀:如果首套住房面積大于90平米以上,貸款比例將從原來的兩成提高至三成。對二套房的界定也非常清晰,以家庭作為判斷標(biāo)準(zhǔn),甚至包括了房屋登記在未成年子女名下的住房也計入首套。二套房貸款提高至五成,置業(yè)者首付門檻大幅提高,造成壓力。多套置業(yè)者面臨的首付門檻則有可能會是七至八成,貸款利率相應(yīng)大增,銀行對這類人群的放貸渠道基本上會關(guān)閉。該政策適用全國,屬于“一刀切”政策,中央已經(jīng)明確要求各地迅速落實執(zhí)行,東莞也不例外。
關(guān)閉炒房投資渠道
政策:商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第3套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。
解讀:對于廣州、深圳、海南這些房價上漲過快、過高的地區(qū),中央的態(tài)度非常明確,以更嚴(yán)厲的房貸政策進(jìn)行打壓:包括暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款可限制多次置業(yè)者進(jìn)行投資性炒房置業(yè)；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款可限制異地炒樓者買房；采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。
由于東莞市場樓市價格一直較為穩(wěn)定,其價格區(qū)間也處于一個較為合理的范疇,炒房客很少,故東莞實施如此嚴(yán)厲政策的可能性很小。
物業(yè)稅或房屋保有稅有可能出臺
政策:財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。
解讀:以上稅收政策如果出臺,很有可能就是目前業(yè)內(nèi)猜測的“物業(yè)稅”或類似上海正在制定的房屋保有稅、個人住房消費稅等。該稅種有可能在近期出臺,并在部分一線城市先行施行,別墅、豪宅則最有可能成為征稅的主要對象。
土地招拍掛制度或有改變
政策:在堅持和完善土地招拍掛制度的同時,探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
解讀:現(xiàn)在的土地招拍掛制度因為“價高者得”的競拍原則,導(dǎo)致熱點城市土地價格高企,不斷涌現(xiàn)的地王不僅直接拉升項目房價,而且助長周邊房價不斷跟漲,中央認(rèn)為土地招拍掛制度存在問題,所以提出要完善土地招拍掛制度。而未來的土地招拍掛制度有可能出現(xiàn)“一次競價”就確定結(jié)果、“綜合評標(biāo)”及“雙向競價”等多種出讓方式。
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